A notícia que movimentou o mercado na semana passada foi o
anúncio de que a Caixa diminuirá o percentual financiado para IMÓVEIS USADOS.
Como todos vocês sabem, esse blog é dedicado a imóveis na planta no Rio de
Janeiro, mas como nosso compromisso com a verdade está acima de nossas
restrições, resolvemos fazer o texto abaixo para explicar e apoiar a decisão
anunciada pela CEF.
Nosso objetivo é que todo mundo entenda melhor o que está
acontecendo, por isso seremos pouco técnicos no linguajar...
Convém desde já não confundirmos esse momento de ajustes econômicos com
aquele velho mito da bolha imobiliária que chegaria logo após a Copa do Mundo. Afinal
os números do Deficit Habitacional continuam indicando que a demanda continua
bem forte impedindo que preços simplesmente implodam.
Essa questão conversa diretamente com nosso texto publicado
no fim do ano sobre as perspectivas para 2015 (clique
aqui
para ler): não é o momento de comprar para especular; é um momento de ajustes
em que o mercado vai ter que lançar menos.
Antes de tudo convém explicar a grosso modo como funciona a
maior parte do financiamento imobiliário no Brasil:
Sabe aquele dinheirinho que sobra no
final do mês e a gente coloca para render na famosa caderneta de poupança?
Então, para a poupança render seus incríveis 6% a.a. a CEF pega esse dinheiro e
empresta (com juros) para quem deseja financiar um imóvel de até R$750.000.
Quando o tomador de empréstimo devolve o dinheiro, o montante inicial e uma
parte dos juros obtidos com o negócio (6%.a.a) volta para a poupança e a outra
parte do juros vai para a CEF (afinal é um banco).
Dessa maneira, mais dinheiro na poupança significa
diretamente mais dinheiro para financiamento imobiliário. Simples assim. Ou
seja, em bons momentos da economia como o Brasil viveu nos últimos anos as
pessoas estão empregadas, conseguem guardar um dinheirinho e sobra para colocar
na poupança. No entanto, no começo do ano a chave virou, o País está passando
por um momento de ajustes na economia, o desemprego está aumentando e, ao
contrário do passado recente, as pessoas estão precisando sacar dinheiro da
poupança! Resultado: menos dinheiro disponível para financiar o famoso “sonho
da casa própria”.
Pensando nessa situação complicada, para não correr o risco
de faltar lastro (emprestar mais do que possui realmente) no dinheiro
emprestado, a Caixa simplesmente aumentou o comprometimento dos adquirentes
para os imóveis usados . Ou seja, se antes para comprar um imóvel de R$500.000,
era necessário pagar R$100.000 no ato (20%), agora serão necessários R$250.000
(50%). Como todos sabemos há bem mais gente com R$100.000 disponível do que
R$250.000, o que diminui forçadamente o número de empréstimos e,
consequentemente, blinda o lastro do dinheiro.
Com essa decisão complicada, porém correta, a Caixa ajuda a
impedir a formação de uma Bolha Imobiliária nos moldes que testemunhamos nos
EUA em 2008. Lá um dos principais problemas (além do sub-prime, além da revenda
de hipotecas, além da especulação em estado puro) era que muitos bancos
faziam financiamentos 18x acima de seus lastros, ficando muito expostos em
casos de atrasos e moratórias por parte dos clientes.
Lembrando que a decisão da Caixa vale apenas para os imóveis
usados, e que outros bancos não demonstraram intenção de seguir pelo mesmo caminho.
Todavia, como a Caixa é a principal financiadora de imóveis no país, podemos
imaginar que num curto prazo os principais índices imobiliários do país
reflitam essa decisão em forma de uma estagnação/ leve queda no preço dos
imóveis usados.
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A economia está complicada para todos, mas continuaremos na
nossa jornada para ajudar nossos leitores a separar o joio do trigo e não perder
dinheiro!
